信託登記がない場合の3つのデメリット

信託登記をしていないと、世間の人から見れば、その不動産は100%「預かった人（受託者）」の私物に見えます。
もし、その友達（子ども）が魔が差して、あなたに内緒で不動産をだれかに売ってしまったり、勝手に借金の担保（抵当権）に入れたりしても、買った人から不動産を取り戻すことは原則できません。
国にアピールしていない以上、だまされて買ったクリーンな第三者のほうが法律で守られてしまうのです。

これが一番恐ろしいデメリットです。
もし、財産を預けた友達（子ども）が、事業の失敗やギャンブルなどで大きな借金を背負ってしまったとします。
貸した側（債権者）は、容赦なくその人の名義になっている不動産を差し押さえます。

あなたが「いや、それは名前を貸しているだけで、本当は俺の財産だ！」と泣きついても、信託登記というバリアがないため、友達の借金のカタとしてあなたの大切な不動産が強制的に競売にかけられてしまいます。

そもそも「親が認知症になったときに、子どもが代わりに実家を売れるように」と信託をするケースがほとんどです。
しかし、信託登記（バリアと権限の証明）がない不動産は、不動産会社も買ってくれませんし、法務局も売却の手続きを受け付けてくれません。
結果として、「契約書はあるのに、実質なにも手続きができない」という最悪の状態になり、せっかくの認知症対策が100%ムダになってしまいます。

信託の契約書を作るだけでは、ただの「2人だけの秘密の約束」にすぎません。
それを「信託登記」という形で国に登録して初めて、世界中のだれに対しても『手出しするな！』と言える強力な権利（バリア）に進化します。