不動産の生前贈与とは | 司法書士法人・行政書士ネクストリーガル

公開日：2026年08月04日カテゴリー：コラムタグ：

生前贈与で不動産（実家や土地）を贈与する場合の問題点は、現金に比べて税金や手続きのハードルが非常に高く、慎重にシミュレーションしないと大損するリスクがある点です。

具体的な問題点と、知っておくべき重要なポイントをわかりやすく解説します。

1. 手続きコストが「相続」より圧倒的に高い

不動産の名義を書き換える（登記する）際、生前贈与は「相続」に比べて税率が跳ね上がります。

💡 具体例：評価額2,000万円の土地の場合
相続なら登録免許税の8万円だけで済むところが、生前贈与にすると登録免許税40万円＋不動産取得税（約30万〜60万円）がかかり、数十万円以上の差が生まれます。

2. 「贈与税」の税率が高く、110万円枠では動かしにくい

現金のようにつまみ食いして贈与することが難しいため、一気に高額な贈与税がかかりやすいです。

- 評価額が高い：実家や土地は、一箇所の価値が数百万円〜数千万円になります。暦年課税の基礎控除（年間110万円）の範囲に収めるのが難しく、何年にも分けて「持分（10分の1ずつなど）」を小分けに贈与するにしても、毎年司法書士への登記費用がかかるため現実的ではありません。

3. 「小規模宅地等の特例」が使えなくなる（最大のデメリット）

同居している親の実家を相続する場合、実家の土地の評価額を最大80%減額できる「小規模宅地等の特例」という非常に強力な節税制度があります。

- 問題点：この特例は「相続」のときにしか使えません。生前に贈与して名義を変えてしまうと、将来相続が発生したときにこの特例が使えなくなり、結果としてトータルの税金が高くなってしまうケースが多々あります。

4. 登記後に「売却」するときの税金が高くなる

生前贈与された不動産を将来売却する際、親が購入した当時の「古い取得費（買った値段）」を引き継ぐことになります。

- 親が昔に安く買った土地や、購入価格が不明な土地の場合、売却時に高額な譲渡所得税（約20%〜39%）が課せられます。
- 相続であれば使える「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」なども使えなくなります。

💡 不動産を贈与しても損しない「例外」のケース

以下のような特別な制度や状況に当てはまる場合は、生前贈与が有利になることがあります。

- 「おしどり贈与（贈与税の配偶者控除）」を使う場合：婚姻期間20年以上の夫婦間であれば、居住用不動産を最大2,000万円まで非課税で贈与できます。
- 「相続時精算課税制度」を使う場合：通算2,500万円まで贈与税を非課税にできます（将来相続税として一括計算）。将来確実に値上がりする土地や、毎月家賃収入を生む収益物件を現時点で子に移したい場合には有効です。

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